La normativa del Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada busca clarificar el mercado, asegurar condiciones equitativas y mantener la fiscalidad en orden, estableciendo un marco regulatorio claro y transparente para proteger tanto a propietarios como a huéspedes.
Seguro que estás al tanto de la nueva normativa del Registro de Viajeros que entró en vigor el pasado 2 de diciembre, ¿verdad? (Si no sabes de qué te hablo, lee este artículo).
Pues ahí no acaban los cambios y los propietarios viviendas turísticas y de temporada tenemos una nueva tarea que hacer antes del 1 de julio de 2025.
Te cuento 👇
El pasado 23 de diciembre, el ministerio de vivienda y agenda urbana aprobó el Real Decreto 1312/2024.
Este decreto introduce cambios significativos para los propietarios que ofrecemos alojamientos de corta duración en España. Entre otras cosas, crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Hemos preparado esta guía integral para explicarte qué es esto, qué implicaciones tiene para el propietario y cómo puedes hacer el registro debidamente.
El registro único para alquileres de corta duración es una nueva normativa que ha aprobado el ministerio español con el objetivo, en teoría, de regular el mercado, aumentar la transparencia y garantizar el cumplimiento de las normas vigentes.
En otras palabras, se busca un mayor control fiscal y es una lucha contra el crecimiento disparado de los alojamientos ilegales que intentan saltarse las normativas.
El Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada funciona como una gran base de datos centralizada con información de todos los alojamientos del país y busca, además, controlar los precios de alquiler, proporcionando a las autoridades datos fiables sobre la cantidad de alojamientos turísticos y su impacto en el mercado de la vivienda.
Lo que se pretende es compaginar el fomento de la actividad turística con la protección de la vivienda residencial.
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es una plataforma digital centralizada creada para facilitar la gestión y el intercambio de información relacionada con los alquileres de corta duración en España.
Esta herramienta es fundamental para el cumplimiento del Reglamento (UE) 2024/1028, ya que actúa como punto de conexión entre las plataformas online de alquiler de corta duración y las autoridades competentes.
Sus funciones principales son:
La relación entre ambos se puede resumir en los siguientes puntos:
En resumen, el Registro Único de Arrendamientos proporciona la base de datos de las unidades de alquiler de corta duración, y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es la herramienta que permite gestionar, verificar e intercambiar la información contenida en ese registro entre los diferentes actores implicados (propietarios, plataformas y autoridades).
La nueva ley del alquiler vacacional afecta a todos los propietarios que ofrezcan alojamientos vacacionales en España, ya sean particulares o empresas. Esto incluye:
No se ven afectados por la nueva normativa los siguientes tipos de alojamientos:
Si perteneces a uno de los últimos grupos, ¡respira tranquilo! No tienes nada que hacer en lo que a esta nueva ley se refiere.
Si por el contrario entras en el primer grupo y sí estás afectado por la nueva normativa, sigue leyendo.
Si eres propietario de una vivienda vacacional y deseas alquilarla de forma legal y segura, este registro es obligatorio para ti.
El real decreto entró en vigor el 2 de enero de 2025 y dejó un periodo de adaptación de seis meses.
El registro es obligatorio desde el 1 de julio de 2025. Ese plazo ya venció: si hoy alquilas sin número de registro, estás fuera de la norma.
Qué significa eso en la práctica. Las plataformas están obligadas a pedirte el número y a retirar los anuncios que no lo tengan, así que sin él no puedes publicar en Airbnb, Booking ni ninguna otra. Y las sanciones las fija cada comunidad autónoma en su ley de turismo: van desde unos cientos de euros en las infracciones leves hasta cifras muy altas en las graves o reincidentes, y pueden incluir la suspensión de la actividad.
Si todavía no lo has solicitado, sigue leyendo: el trámite es el mismo y se puede hacer hoy.
Antes de entrar en materia, hay que saber que el ordenamiento jurídico español diferencia entre dos tipos de alquileres de corta duración:
Estas viviendas no tienen carácter residencial permanente y están destinadas a soluciones habitacionales específicas como estudiantes, trabajos temporales, o estancias durante tratamientos médicos.
En estos casos, no se requerirá información adicional por parte de las comunidades autónomas ni de los ayuntamientos para la obtención de los números de registro obligatorios, ya que se trata de alquileres regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Aunque está exento de algunos de los requisitos estrictos del turismo, sí debe adherirse igualmente a las normativas de arrendamientos urbanos establecidas para el área correspondiente.
En el alquiler de temporada es obligatorio firmar un contrato, estableciendo claramente condiciones del arrendamiento como la duración, el coste y las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.
Lo primero que tienes que hacer antes de solicitar tu número de registro es preparar la siguiente documentación:
Una vez que tienes todo preparado, estás listo para hacer tu solicitud.
El alquiler turístico se define por su naturaleza transitoria, orientado a alojar turistas por periodos generalmente cortos, que raramente superan los 30 días.
Este tipo de alquiler requiere de un número de licencias específicas, partiendo desde registros en plataformas certificadas hasta permisos municipales obligatorios. Las propiedades destinadas a este uso deben registrarse oficialmente como alojamientos turísticos, asegurando así que cumplen con la normativa específica de cada comunidad autónoma.
De este modo, no sólo se busca fomentar la transparencia, sino también asegurar que los estándares básicos de calidad, seguridad e higiene se mantengan.
Por si lo necesitas, te dejamos el enlace a las autoridades competentes de cada comunidad autónoma para realizar los trámites necesarios para ofrecer una vivienda en alquiler turístico: pincha aquí
En este caso tienes que preparar la siguiente documentación:
Con todo esto ya estás listo para hacer tu solicitud.
Como hemos dicho, el primer paso es recopilar toda la documentación que vas a necesitar para el registro. Asegúrate de tenerla en regla y actualizada.
La solicitud del número de registro se puede realizar de forma electrónica a través de la sede del Colegio de Registradores o en papel en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles competente.
1. Accede a la sede electrónica del Colegio de Registradores: https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/login
2. Identifícate con tu DNI electrónico o certificado digital: Necesitarás un método de identificación digital para acceder al sistema y realizar la solicitud.
3. Completa la solicitud: Rellena el formulario online con la información requerida de la vivienda (que has preparado previamente) y la información del propietario (nombre, NIF, domicilio, etc.).
4. Obtén el número de registro: Una vez enviada la solicitud, el Colegio de Registradores te asignará de forma automática e inmediata un número de registro con carácter temporal. Este número se convertirá en definitivo una vez que se haya comprobado la documentación.
Ahora ya estás listo para poner tu número de registro en las plataformas de alquiler vacacional y cumplir así con la nueva normativa.
Una vez que hayas registrado tu vivienda, recuerda que debes cumplir con las siguientes obligaciones:
Esta obligación es nueva y mucha gente todavía no la conoce. El 31 de diciembre de 2025 se publicó en el BOE la Orden VAU/1560/2025, que entró en vigor el 2 de enero de 2026 y aprueba el modelo informativo que desarrolla el artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024.
En corto: si alquilas a través de plataformas online, cada año tienes que declarar los arrendamientos del año anterior.
Es una obligación anual y recurrente, no un trámite de una vez. Ponlo en el calendario de enero, porque febrero se pasa rápido.
Si no registras tu vivienda en el Registro Único de Alquiler Turístico, no podrás publicarla en las plataformas digitales. Las plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb o Booking, están obligadas a verificar que las viviendas anunciadas cuenten con su correspondiente número de registro y a eliminar los anuncios de aquellas que no lo tengan.
Además, el incumplimiento de los requisitos de esta normativa puede acarrear sanciones económicas e incluso, la suspensión de la actividad.
Un año después de que el registro fuera obligatorio, ya hay datos para saber cómo está funcionando. Y hay uno que conviene mirar antes de solicitarlo.
| Dato | Cifra | Fuente |
|---|---|---|
| NRUA definitivos concedidos | 299.754 | Colegio de Registradores, enero 2026 |
| Números provisionales | 16.581 | Colegio de Registradores, enero 2026 |
| Solicitudes revocadas | 84.250 (21 %) | Colegio de Registradores, enero 2026 |
| Viviendas turísticas en España | 329.764 | INE, noviembre 2025 |
| Variación desde mayo 2025 | −13,6 % | INE |
Una de cada cinco solicitudes acaba revocada. Ese 21 % es la cifra que más debería preocuparte: no basta con pedir el número, hay que pedirlo bien. Las revocaciones se concentran en solicitudes con la referencia catastral mal indicada, sin la licencia autonómica cuando la comunidad la exige, o con datos que no cuadran con lo que consta en el Registro de la Propiedad.
El otro dato dice mucho del efecto de la norma. Según el INE, en noviembre de 2025 había 329.764 viviendas turísticas en España, un 12,4 % menos que un año antes y un 13,6 % menos que en mayo de 2025, justo antes de que el registro entrara en vigor. En seis meses desaparecieron del mercado más de 50.000 viviendas turísticas.
Léelo como quieras —limpieza de oferta ilegal o barrera de entrada, según a quién preguntes—, pero el dato es ese. Si tu alojamiento está en regla y registrado, ahora compites con bastante menos oferta que hace un año.
Si tienes una vivienda de uso turístico debes tener en cuenta que, además de registrar tu vivienda como hemos explicado en esta guía, también estás obligado a llevar un registro de los huéspedes que se alojan en ella.
Puedes conocer toda la información al respecto en esta otra guía: [ACTUALIZADO] Nuevo parte de viajeros 2024: Todo lo que debes saber para cumplir con la normativa desde el 2 de diciembre de 2024
El registro único es la capa estatal, pero no es la única. Antes de alquilar, comprueba las otras tres:
Y con los datos de tus huéspedes, lo esencial cabe en cinco reglas:
Como ya hemos comentado, según el gobierno el objetivo principal de esta nueva normativa es equilibrar el desarrollo del mercado turístico español con la necesidad de proteger el derecho constitucional de acceso a la vivienda.
Con la nueva ley de registro de viviendas vacacionales, se promueve una oferta más transparente y sostenible, al tiempo que se proporcionan a las administraciones públicas herramientas eficaces para la planificación urbanística y el control fiscal, reforzando la lucha contra la economía sumergida.
Por lo tanto, registrar tu vivienda en el registro único de alquiler turístico te brinda una serie de ventajas:
Si necesitas más información o asistencia, puedes consultar las siguientes fuentes:
Ya no hace falta especular con lo que iba a pasar: han pasado catorce meses y los datos están publicados. El efecto más visible es que el parque de viviendas turísticas se ha reducido. El INE contabilizaba 381.837 en mayo de 2025, justo antes de que el registro fuera obligatorio, y 329.764 en noviembre. Más de 50.000 viviendas salieron del mercado en seis meses.
Parte de esa caída es oferta que nunca estuvo en regla y que ha preferido retirarse antes que pasar por el registro. Otra parte son propietarios pequeños a los que el trámite y la declaración anual de febrero les han parecido demasiado. El 21 % de solicitudes revocadas da una idea de cuánta gente lo intentó y se quedó por el camino.
Para quien sí está registrado, la lectura es la contraria: compites con un 13,6 % menos de oferta que hace seis meses. Es la primera vez en años que el número de viviendas turísticas baja en España, y baja sobre todo donde antes había más competencia informal.
En lo fiscal, el registro hace lo que se esperaba de él. Al cruzar los datos de las plataformas con el número de registro y la declaración anual de febrero, Hacienda tiene por primera vez una foto completa de quién alquila, cuántas noches y con qué finalidad. Si venías declarando correctamente, no cambia nada para ti. Si no, cambia todo.
Queda un frente abierto: la relación entre el registro estatal y las normativas autonómicas. Cada comunidad mantiene su propia licencia, su propia clasificación y su propio régimen sancionador, y el número estatal no sustituye a ninguno. Sigues necesitando cumplir las dos cosas, y ese desajuste es la causa más habitual de las revocaciones.
Si estás pensando en dar de alta un alojamiento nuevo, este es el escenario: menos competencia, más control y un trámite que una de cada cinco veces sale mal a la primera. Merece la pena hacerlo bien desde el principio.
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Maria Largo says:
Hola María, pues no sé donde has visto que NO están obligadas, pero no lo encuentro ahora mismo en el post.
La verdad es que no lo dice expresamente en ningún sitio, pero casi seguro que SI habrá que registrar las casas rurales, independientemente de si eres profesional o no.
Estoy preparando un tutorial de cómo hacer ese registro, que publicaré en los próximos días.
Maria says:
Hola. Tengo una pregunta respecto a las casas rurales. Has dicho que NO están obligadas a este trámite, pero más adelante mencionas “casas rurales gestionadas profesionalmente”. ¿Esto quiere decir que las personas que solo tenemos una casa rural (con licencia) a titulo personal y no lo hacemos de manera profesional, sí estamos obligados a registrarla? Gracias y gracias por tus explicaciones que son muy útiles.
Maria Largo says:
Hola Guiseppe, pues siento decirte que sí. No hablan explícitamente de alojamientos turísticos o casas rurales, pero han salido varias informaciones oficiales que indican que sí hay que hacer el registro. Y no es anual, solo se hace una vez. Un saludo!
Giuseppe says:
La licencia de “Apartamentos Turisticos” los de llaves, (no VUT), nos referimos a los edificios con todo dedicado al turismo con licencia del ayuntamiento desde hace años, vamos, las que han siempre existido…Tambien necesitan este registro? Y hay que renovarlo cada año?
daniel says:
Esta normativa es aplicable a nivel nacional, no hay exclusiones. No somos expertos en esto, pero diríamos que sí, tendrás que registrar tu vivienda aquí también.
Federico-Roberto says:
Una VUT radicada en Cataluña que ya esta registrada en el Registre de Turisme de Catalunya desde 2020, con su numero de HUTVA, tambien esta obligada a seguir este nuevo procedimiento del Registro Unico de Arrendamientos del MVAU? Como puede ser que haya 2 registros? Gracias